底地権とは「第三者に建物所有目的で貸している土地」の所有権

底地または底地権とは、借地権が設定されている土地の所有権のことです。

底地は建物所有目的で第三者が利用しているので、所有していても利用できません。

地主はよほどのことがなければ借地人から土地の返還を受けられないのが現実です。普通、モノを貸したら返してもらえるのですが借地だけは特別。これは明治末期に作られた「建物保護に関する法律」そして大正時代の「借地法」が背景にあり『正当事由』というのっぴきならない理由がなければ裁判をやっても勝てないからです。

昔の地主はちょっとした好意で貸してあげたというケースも多く、それが法律によっていつのまにか「返ってこない土地」になってしまったことに大いなる不満を持っていることが多々あります。

つまり底地は昔からの地主にとっては優良資産とは考えられていないのです。借地人との関係は、ビジネスライクな付き合いというよりも、義理人情の世界で成り立っていることが少なくありません。契約書なんか結んでいないという例もよくあり、地代を改定せずに放ってあるといった状況も多く見られます。

しかし、純粋に底地を投資用不動産と考えて新たに所有する場合には、あくまで地代や各種の承諾料などの一時金が収益の源泉です。よって購入価格がそれに見合っていて、その結果、安定した利回りが確保できるのであれば、決して不良資産などではなく、むしろ優良な投資対象ということになるのです。

※参考（「サラリーマンが地主になって儲ける方法」＜東洋経済新報社刊、山田純男著より＞

借地の歴史と法の変遷

「建物保護に関する法律」や「借地法」ができる前は、今とは逆に底地所有者の方に力がありました。封建時代の流れを継いで、地主に強固な地位が確立していたからです。

明治になって近代化が進み、急激な都市の発達で地価が高騰していきます。当時、借地を売買するときは建物を取り壊すのが通例で、借地人には地主に対抗できる権利がありませんでした。地主が高騰した土地を売却すると、借地人は立ち退きを余儀なくされたのです。次々と家が壊される様子は、地震と同じようだとして「地震売買」と呼ばれました。

これが社会問題化し、地価高騰に伴って地代が高騰したこともあって、借地人に不利な状況を見直す必要性が叫ばれるようになりました。そして明治42年「建物保護に関する法律」が制定されます。このとき初めて、借地人は建物を登記することによって対抗要件を手にいれました。そして大正10年、さらに借地人の保護を強化する「借地法」も制定されたのです。

 

ところがこの結果あまりに借地人保護に偏った制度になってしまい、土地は「貸したら返ってこない」財産ということになってしまいました。土地を貸す所有者がどんどん減り、いびつな不動産市場が形成されたまま近年までこの状況が続きました。

大多数は借地人が強い旧借地法の契約

公平さを求める声は長年にわたって潜在していましたが、平成3年10月、その声を受けてようやく新しく「借地借家法」が制定され、この時点で建物保護に関する法律と借地法は廃止に至りました。

しかし新しい法律の施行以前に設定された借地権には、いまも旧借地法が適用されています。つまり借地法は実質的に2本立て。しかもほとんどの借地は旧借地法にもとづくもので、借地人の権利が強い状態が続いています。

年金代わりの優良収益資産「底地」

これから新たに底地を投資対象として考えた場合、それは究極の年金代わりの優良資産とも言えます。以下「底地投資」のメリットを紹介いたします。

 

1. 地代という定期収益が得られ、コストは固定資産税等のみで、維持管理・補修費用が掛かららないため収益は安定的です。借地人の方から考えても、もし地代を不払いすると大切な借地権の消滅が生じる虞があるため、支払いは確実に行おうとします。
2. 建物のような空室のリスクがありません。というのも、もし借地人がその土地を返還し、移転するという事態になれば、地主に底地が完全所有権になって返ってくることとなり、一気に価値が高まります。もっとも借地人の方もみすみす自分の権利は放棄しないので、土地返還ということは特殊事情がない限りあまり考えられません。建物で言う空室リスクは無いといえるのです。
3. 借地人である建物所有者が買い取りたい意向を示すことがあり、良い値段で売れれば売却益を得られます。また、逆に借地権をお金に換えたい意向があれば底地と一緒に所有権として第三者に売却し、この場合でも売却益を得られます。また土地を分割して完全所有権の土地を取得できる場合もあります。そうなれば資産価値が増大します。
4. 更新料や名義変更料といった纏まった収益が得られます。

1.で述べた安定した地代収益とそれに加えたボーナス収益が期待できます（ただし借地人との取り決めによります）。

2.のように土地の返還ではなくても、借地権者の事情に伴い借地権を廉価に購入できる可能性があります。そうなれば、やはり資産価値増大です。

地代は物価上昇や、固定資産税等の上昇の場合に引き上げが可能です。いわばインフレヘッジ資産と言えます。

投資事例紹介

底地に関するQ&A

借地人に相続が発生しました。地主として承諾料はとれますか。

相続の場合は地主の承諾は必要ありません。よって相続による名義の書換料も請求できません。

購入を検討している底地の賃貸借契約書がありません。どうしたらよいでしょうか。

借地人との土地の賃貸借契約書を作成していないことは結構あります。
この場合、地代を払っている事実があり、土地上の建物の登記名義と地代の支払者（利用者）が一致していれば借地権は存していると考えられます。しかし、地主としては賃貸借期間や更新料など、将来のために明記すべく賃貸借契約書をすべきでしょう。地主としては明け渡し請求は出来ないものの地代の請求はできます。

気が付いたら昨年借地契約が終了しており更新をしていませんでした。借地人は何も言ってこず、従来通り地代を支払いそのまま住んでいます。問題ありませんか。

ご質問の借地権は旧法と思われますので、契約期間が終了しても地主が遅滞なく異議を申立てないかぎり同一条件で更新されたとみなされてしまいます。（法定更新）
この場合、更新料を収受できないことがありますのでご注意ください。

ワイズ会員になって底地投資ノウハウをつかみましょう

さて、年金代わりとして優良投資資産である「底地」ですが、投資判断には特殊なノウハウを要します。

国税局などの公売で底地も多く売却対象になっていますが、その場合購入手続きやその後の後処理が一般の方には難しいところがあります。

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