東京地裁開札トピックス（２１．１０．１１日号）

鉄骨造旧耐震マンションに入札11本

　マンションの認定制度が始まろうとしている中、気になるのが、管理体制が劣るマンションの流通がどうなるか、である。特に小規模マンションで管理組合が機能していないマンションは大きく流通に支障が出るだろうと予想される。そんな中9月22日開札では鉄骨造で総戸数7戸というマンションが開札対象となった。その物件は東武東上線「ときわ台」駅徒歩13分に立地している。築43年の旧耐震構造で対象住戸は2階に存する専有面積約11.5坪の2DKである。ちなみにこのマンションは管理組合総会を10年程開いていないとのことで、修繕計画は特になく、都度不具合部分を修繕している状況と思われる。管理費だけで修繕積立金の設定もない。こんな状況であるが、売却基準価額418万円に対し11本の入札があり、最高価687万円弱で競落されていった。入札が多く集まった要因として、この住戸には月額62000円で長期賃借権者として占有者がある。この住戸の管理費は月額1万円であるので、固定資産税等を差し引いて年間約60万円の収入が見込まれる。その点を考えれば競落価格が700万円近くであっても年8.5％程度の利回りが期待される。この収益性から入札が集まったものと思われる。しかし将来賃借権者が退去したのち、換金しようと考えた場合、この管理体制の不備は障害になりそうだ。もっともあくまで賃貸資産として捉えるならば、投下資金の回収の途があるだろう。こういった物件は一般市場より競売市場での方が売却され易いように思える。