東京地裁開札トピックス（２１．３．15日号）

大量62本は桜新町のマンション

中古マンション相場の上昇は本欄でも幾度となく取り上げてきたが、3月3日開札では今年最高の大量62本の入札が集まったマンションが登場した。そのマンションは東急田園都市線「桜新町」駅徒歩約2分に立地する築約20年のマンションであった。専有面積は約26坪の2LDKの部屋である。9階建の5階部分、東南の角部屋で住戸条件は良い。このマンションの売却基準価額は3886万円であったが、これに対し入札が62本あり、最高価7840万円弱で再販業者が落札していった。次順位入札が7200万円弱であるのでかなり差を付けた落札ではあったが、突出した競落価格とは言えないだろう。所有者が居住しており、明渡も比較的早く商品化も早いとみなされたことも大量入札の要因とは考えられる。しかし、競落価格が売却基準価額の2倍超という事態が生じたのは売却基準価額が市場に対して低すぎたことが大きい原因と思われる。評価書を見ると、所有者居住ながら収益還元法での評価を行っているが、それによる正常価格が4355万円とある。これは最終還元利回りを年5.9％と市場に見合わぬ高率にしていることから生じた価格と考えられる。結果として売却基準価額が専有面積坪単価150万円未満という競売としてもあまりに格安になった。売却基準価額の低すぎる設定は無用に多くの入札を集めてしまう。市場を睨んだ評価が望まれる。