東京地裁開札トピックス（１９．１０．７号）

世田谷豪邸が売却基準価額以下で落札

　基準地価（令和1年7月1日時点）が発表になり全国平均地価が2年連続上昇との報道であった。その中で東京都区部の上昇率は比較的高いが、世田谷区の住宅地では上昇率3.3%であった。超低金利の中、高い上昇率に思える。しかしそんな中、世田谷区内の一戸建てが売却基準価額を下回る価格で競落された。その物件は東急田園都市線「用賀」駅徒歩約25分に立地し、土地は広さ土地約140坪、北側で幅員約６ｍ、東側で幅員約５ｍの公道に面する角地である。建物は築約36年の鉄筋コンクリート造4階建てで、延床面積は134坪弱ある。この内容で売却基準価額は1億6518万円であったが、これに対し入札は2本あり、最高価は売却基準価額を下回る1億5600万円で競落されていった。なお建物は増築され、容積率オーバーの状況であるが、いずれにしろ特殊な間取りでもあり、再販する場合は取り壊し前提となるだろう。競落価格は建物評価ゼロとして1坪約111万円と世田谷区としては正面路線価を若干下回る低い水準であったが、これは建物の取り壊しコストもあるが、その地形にあるように思う。台形型の変形であり、且つ高低差がかなりある土地であり、土地造成のコストも相当予算に入れなければいけない。世田谷区とは言え駅からの距離等あり、分譲するにしろ採算を考えると売却基準価額の落札では厳しかったのであろう。土地価格上昇と言っても個別物件による差異はかなりあると思われる。