東京地裁開札トピックス（１８．１２．１７号）

狭小ワンルーム表面利回り９％弱で落札

　かぼちゃの馬車の破綻の影響が建設会社倒産などに及び広がりを見せている。シェアハウスの経営は簡単ではないものの、一方で都内の３畳狭小ワンルーム賃貸が好調との話題もある。しかし狭小ワンルームマンション建設は東京２３区内で規制が掛けられており供給は限られる。１１月２２日開札で、専有面積約１６㎡のワンルームマンションが開札対象となった。その物件は東急多摩川線「矢口渡」駅徒歩約５分に立地した築３０年で総戸数１８戸のマンションである。占有者は賃借人で、月額５．６万円にて賃借している。この物件の売却基準価額は４８０万円で、表面年利回りは１４％になる。これに対し入札は１２本あり、最高価７５６万円にて競落されていった。表面年利回りは９％弱の水準である。さて、こういった狭小ワンルームマンションの賃貸需要は今後どうなるだろうか。ちなみにこの物件が所在する大田区では総戸数１５戸以上の物件については占有面積を２５㎡以上にするよう規制が掛けられている。つまり競落されたマンションと同じ狭小ワンルームマンションは新規では供給されにくいと言える。一方で狭小ワンルームは賃料総額が低く抑えられるので単身世帯が増加している２３区内で賃貸需要は堅調に推移するだろう。供給が制限されて、需要が堅調であれば投資対象として狭小ワンルームマンションの魅力は高くなるように思う。このところ一時より個人への不動産投資融資が引き締まっていることで競落水準が低下しているようだが、外国人の流入も加速されることも考えると、競落水準の低下の余地は限られるように思う。