東京地裁開札トピックス（２１．１２．１３日号）

駅近商業ビルに入札47本

　競売市場が縮小しているところで商業ビルの対象物件は僅かにしか目に触れない。そんな中12月2日開札では都営新宿線「一之江」駅徒歩1分に所在する商業ビルがこの日１番

の入札本数を集めた。駅の出口からほどなく、商業ビルとしては好立地で、道路付けも幅員約12ｍの街道に面している。土地の広さは約33坪、建物は昭和25年に建築されたところへ昭和43年に増築が施された木造2階建てである。総床面積は52坪弱あり、1階は所有者の親戚が経営する不動産会社などが使用し2階が飲食店になっている。この物件の売却基準価額は3104万円であったが、これに47本の入札が集まり、最高価1億1340万円強にて個人が落札していった。この落札価格は実質土地代分であるので落札者はこの対象物件の土地を1坪343万円強で取得したことになる。ちなみにこの対象物件の正面路線価は1坪112万円（令和3年分）であるので相続税評価額の3倍強の落札と言うことになる。

　かなり強気の入札とも思われるが、現状のマーケットでは考えられる水準かもしれない。さて、あとこのビルの占有者で抵当権設定以前からの賃借人は先に記した物件所有者及び債務者の親戚が経営する不動産会社である。物件明細書ではこの不動産会社の賃借権を存否不明としていながらも認める前提での売却基準価額設定と記している。この点明渡交渉では競落人にとっては、やや障害になるかもしれない。