東京地裁開札トピックス（２１．８．１６日号）

昭和築１Rが低い上乗せ率で競落

　首都圏の中古マンションは1年前から10％の取引価格の上昇が見られるとの報道が本紙でもなされた。超金融緩和、低金利住宅ローン、住宅ローン控除などがこの現象の背景にあるだろう。ただこの価格上昇はいわゆるファミリーマンションを中心に起こっている。築年

の新しい１Rマンションでファイナンスがつくものも価格上昇現象は見られるものと思う。しかし築年の古い、特に昭和に建築された１Rマンションはファイナンスがつかないこともあり、この価格上昇の波には乗れていないように思う。１Rマンションの賃貸需要が収縮気味であることも影響しているものと思われる。

　7月21日開札では京王井の頭線「富士見ヶ丘」駅徒歩約9分に立地する築34年の専有面積約5坪の１Rマンションが売却対象となった。この物件は月額31500円と共益費12000円、月額合計43500円にて賃貸中である。固定資産税等は23000円強で月額管理費等は11000円となっている。これら条件を勘案すると年実質収入は37万円弱である。この条件で売却基準価額は459万円であった。売却基準価額をベースに考えると年約8％の利回り水準であるが、これに対し入札は16本あり、最高価631万円で競落された。滞納管理費等（約19万円）を考慮すれば年約5.7％の利回り水準となる。

　一方競落の専有面積坪単価は約130万円であるが、これはこの地域のファミリーマンションと比較すると低い水準だろう。昭和築１Rマンションの相場はマンション相場上昇には乗っていないようだ。