東京地裁開札トピックス（２０．６．１号）

公売はリスク高、参加に注意

競売が新型コロナウイルスで入・開札が延期になっているが不動産公売も同様東京国税局などは停止状態にある。この機会に不動産公売について所見を述べたい。

さて不動産公売の参入障壁として挙げられるのは買受人に対する法的なバックアップ制度が競売と違って無いことにある。買受人に対抗できない占有者に対しては「引渡命令」という制度があり、通常の明渡訴訟の裁判では無い、いわば簡便・迅速な裁判によって明渡の強制執行を可能にするお墨付き（債務名義）を得ることができる。

　しかし不動産公売にはこの制度がないので、買受後占有権限が無い占有者に対し任意の明渡交渉が成立しない場合は通常の明渡訴訟を提起し、その勝訴判決をもって明渡の強制執行を行わなければならないのである。

　このように買受人にとっての占有確保のリスクが競売に比し格段に高い上さらに厄介なのは占有状況が不明な場合が多々あるということである。

　不動産公売に付された不動産の占有者の占有権限は当然不動産の所有者（税滞納者）には無いが、賃借人の場合はどうだろうか。

　結論から言えば滞納による差押登記より前に賃貸借が開始されていれば買受人はその賃借権を引き継がねばならない。逆に差押以後の賃借人には買い受け後速やかに明渡を請求できるのである。入札対象物件に賃借人がいる場合、賃貸借の開始時期は買受人にとって大変重要な情報である。しかし公売不動産の中には賃借人が占有しているもののその占有開始時期が不明なものがある。さらに言えばその使用状況そのものが不明であるケースさえあるのである。

　買受人にとって占有関係のリスクが競売よりはるかに大きいのである。従って入札参加する者は競売に比して相対的には少ないのが現状である。

　しかし競売不動産が激戦であるところからリスク承知での公売参加者は増加するだろうと思われる。