東京地裁開札トピックス（２０．４．６号）

練馬駅徒歩４分のマンションに入札１本

　今年２月の首都圏中古マンションの成約数は、前年同月比を2か月連続で上回る好調さであった。コロナウイルスの影響が顕在化し始めたのが２月下旬であったので、成約数にブレーキが掛からなかった結果かもしれない。しかし総じて中古マンション売買が好調であり、コロナ騒ぎが収まれば再び好調な流通市場になるだろう。そんな中、好立地にも拘わらず入札が1本しか無く、且つ落札価格が売却基準価額を大幅に下回った物件が3月12日開札にあった。それは都営大江戸線「練馬」駅徒歩約4分に立地する物件で5部屋が一括して競売に付された。ただこのマンション総戸数が10戸の極小規模のマンションであり、建築時期も旧耐震基準の昭和56年4月である。5部屋の間取りは1DK（約10坪）×2、1LDK(約13坪)×2そして2LDK（約23坪）で総専有面積は約59坪である。これが売却基準価額6582万円であるので専有面積1坪単価約111万円と周辺の中古マンション相場からするとかなり安くは感じる。しかし結果は先に記したとおり入札は1本に止まり、競落価格は5350万円であった。これは買受可能価額に100万円未満の上乗せでしかない。こうなった原因はやはりマンションとして総戸数10戸で敷地面積も約37坪とマンションにしては狭小であることから起きたことだろう。管理組合の機能も不全であるのか、一棟の管理状態も悪いようである。こういったマンションも通常のマンションと同じ評価方法で評価されており、特段の減価を施されていなかった。小規模区分所有物件はこの点を考慮しないと不売となる可能性もあろう。