東京地裁開札トピックス（１９．１２．１６号）

ワンルーム個人競落年７％目線

　今年の開札も１２月５日を終えあと１回となりいよいよ年末を迎えることになる。

今年はスルガ銀行の不適正融資の影響を受け収益不動産の流通が一部停滞したが、個人の不動産投資熱は相変わらず堅調な側面もある。１２月５日開札では京王線「千歳烏山」駅徒歩約３分に立地するワンルームマンションが競売対象になった。この物件築３３年で専有面積約４．７坪であった。この物件には抵当権設定前の賃貸借契約があり、買受人は最先の賃借権として承継することになる。この賃借権は不動産会社が賃借権者であり、転貸が可能であり、賃料は月額５４０００円である。この物件は水回りがバス・トイレ・洗面台が一緒のいわゆる三点ユニットであるが、立地から考えると相場賃料は１割以上高いだろう。不動産会社とのサブリース利益を考えると仕方ないところとも思う。この条件で売却基準価額は５６２万円であったが、これに対し入札は６本あり、最高価７０１万円強にて個人が落札した。固定資産税等は年間約２．４万円で、管理費・修繕積立金が年約１３．２万円を考えると実質年収は４９万円強となる。なおこの物件に滞納管理費等はほとんど無いようなので、競落価格に対して約７％となる。なおこの日都営大江戸線「中野坂上」駅徒歩約５分の築３５年のワンルームマンションも対象になった。こちらの落札は個人ではなかったが、やはり実質年収に対して７%還元価格で競落されている。一つの競落目安かと思う。