東京地裁開札トピックス（１９．８．５号）

足立区のワンルーム売却基準価額未満の競落

　東京23区ではいわゆるワンルーム建築規制が各区備えられている。足立区においても1戸当たりの床面積は現在25㎡以上でなければ新規のワンルーム建設はできないのである。

7月18日開札で対象となったのは東武伊勢崎線「竹ノ塚」駅徒歩約4分に立地するワンルームマンションで築27年を経過している。専有面積は約6.6坪(約22㎡)であるが、これは建築時には許可されていたものの、現在の規制では狭すぎて建築できない。いわば対象住戸は既存不適格と言えるが、売却基準価額の設定においては特段の減額は施されていない。また今マンションにはエレベーターが設置されておらず、且つ共用部分のグレードが劣るなどがあるがこれも特段の減価要因にはなっていない。結果として調整後の正常価格が650万円となっていて競売減価を施した511万円が売却基準価額となっていた。結果は入札3本に止まり最高価は売却基準価額を約５％下回る485万円にて個人が落札していった。一方で同じ日の開札で専有面積僅か約4坪のワンルームマンションも対象となったが、こちらは西武池袋線「椎名町」駅徒歩約7分で、新宿区内である。新宿区でも現在では先の専有面積4坪の狭小ワンルームは建設できない。しかし先の竹ノ塚のマンションと同様それ（既存不適格）による減価はされなかったものの、結果は売却基準価額513万円を3割以上上回る689万円で競落された。やはり立地の違いなのであろう。