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東京地裁開札トピックス（２４．６．２４日号）

実勢相場を反映しているマンションの新相続税評価

　今年からマンションの相続税評価額計算のルールが大きく変わった。これにより築年が浅い都心のタワーマンション購入による相続税節税効果が減ぜられた。新しいマンションの相続税評価額計算において用いられるのが従来の計算方法での評価額との「乖離率」である。この乖離率は階数、総戸数が大きい築浅タワーマンションがより高くなり、3～4が算定される。仮に乖離率が4であれば相続税評価額は従来計算値の2.4倍にまでになる。

　6月12日開札ではJR山手線「恵比寿」駅徒歩約14分に立地する築24年で専有面積約19.8坪の2LDK の部屋が対象になった。このマンションの売却基準価額は5549万円であったが、これに対し、この日最高の28本の入札が集まり、最高価8570万円弱で競落されていった。競落価格の専有面積坪単価は約435万円であったが、近隣のマンションで専有面積坪単価1000万円超の取引事例がある中で、さほど高い水準に思えない。しかし確かにレインズで同じマンションに最近同じような坪単価の成約事例がある。ちなみにこの競落マンションの相続税評価乖離率は約2.25と計算され、さほど大きな乖離率ではなく、従来計算値の約35％上乗せと見られる。これは対象マンションの総戸数が30戸と小さいことや9階建てと低めなことなどが影響している。専有面積坪単価1000万円超のマンションは逆に3を超える大きな乖離率のマンションであろう。この「乖離率」はうまく市場の相場形成を反映しているように感じる。